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资金炒作、避险投资、资产配置特性突出

时间:2017-01-13 / 分类:利来官网 / 作者:admin
地王潮风险:资金炒作、避险投资、资产配置特性突出
自2004年8月31日,经营性用地供应开启“招拍挂”,以“价高者得”的核心原则,让开发商们“抢地”至今,国内土地市场经历了四轮惊心动魄的“地王潮”:即全国楼市第一轮普涨的2007年、金融危机后扩大内需的2009年、楼市经历2年回调(2011-2012年)后的2013年,以及2016年,利来

“地王”频现,直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时,从2010和2013年两轮“地王”看,地价和房价相互攀升,加剧楼市泡沫担忧,倒逼紧缩政策出炉,从而导致楼市大起大落。此轮“地王潮”,资金炒作、避险投资、资产配置等特性非常突出。据悉,近期国资委已约谈央企,住建部和国土部也在酝酿应对政策,南京、苏州、合肥等热点城市也推出了“熔断”、配建保障房、严格出让金缴交时间等,或意味着二线楼市政策将会收紧,企业也将面临财务风险。同时,2013-2015年诞生的“地王”项目,平均开发周期21个月,远慢于非地王项目。近三年总价地王的前20位,4块未动迁,9块未开工。由此,此轮“地王潮”也无法缓解楼市供求矛盾。

笔者认为,应对“地王”风险,短期内有效的选择就是完善土地“招拍挂”出让模式,“定配建、竞地价”是一个可行的探索。在该模式下,每一宗土地出让前,按照建筑面积,政府可以规定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建规模,并交由政府分配,然后再将地块投入“招拍挂”市场。一方面,根据供求情况适当调整配建比例,缓减住宅市场供求关系;另一方面,定配建导致开发成本上升,降低开发商对市场前景过分乐观的预期,拍地时不会肆无忌惮地举牌。

同时,开发商之所赌性十足,就在于产品设计上能够“拉高拍低”,即用少量空间提高普通住房的容积率,并挤压普通住房的公共配套,腾出更多的空间来做高溢价豪宅、别墅,借助豪宅投资热潮来实现增值收入,利来。因此,笔者建议在土地出让规划条件中,明确单体建筑限高和限低,在源头上压缩楼市投机炒作的空间,并明确中小户型普通住房在总套数供应中的比例。同时,提高出让金交付的时间门槛,如开发商必须在一个月之内付清出让金。

对国企和央企频繁制造“地王”,一方面,在长期预算约束不够硬化,追求规模业绩的激励下,特别是当前国企承担“稳增长”先遣部队角色的情况下,再考虑到当前的宏观经济金融形势,要客观看待国企和央企制造“地王”的必然性;另一方面,正如媒体近期“三评楼市变局”中指出的,央企国企抢“地王”,与国有企业改革重组过程中争取账面好看、掌握主导权密切相关,这也是客观现实。因此,不管是单方面禁止,还是约谈,效果都是暂时的。

从长期看,抑制国企央企抢“地王”,一方面要以发展实体经济,挖掘创新增长动力,专注国计民生为导向,加快推进国企和央企改革。在房地产领域,国企和央企要逐渐退出竞争市场,业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中;另一方面,贯彻2015年12月中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务,限期完成退出。此外,要淡化对于央企和国企经济绩效考核,强化社会和民生考核。

此外,还要控制地方政府“炒地”行为。“去产能”和“去杠杆”背景下,地方政府过去仰仗的制造业、平台投融资受到很大影响,去年很多热点二线城市工业增加值近乎零增长或负增长,利来。楼市“稳投资、稳财政”的贡献空前放大,地方政府土地依赖也在放大,有意无意放纵地市火热。因此,要加速推进中央转移支付和债务置换,补充地方财政实力,并夯实公共财政投融资机制,让地方政府在“短板”公共服务建设上激励相容。在此基础上,加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖,让外来人口扎根下来,建立内需驱动增长的长效机制,逐步实现公共财政对土地财政和楼市税收的替代。


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